2015年的中国经济有可能还不如2014年，外资企业的租赁需求肯定不太好，从这个角度来说，以民营企业为主的深圳反倒有可能出现一个不错的行情。这一方面是一个此消彼长的概念，因为深圳离广州（楼盘）太近了，城市层级也不一样，很多外企的需求都被广州市场覆盖掉了。再一个也是由深圳的经济和产业特点决定的，深圳还是以民营企业为主。

 

从出租情况看，我们确实看到现在外资企业扩租的情况非常少，要不就是续租，还有一些支撑不了高租金就搬家了，选择租金更低的板块跟办公室出租搬。所以持有型办公室出租想要靠外企撑起半边天，这不仅是现在，在未来都不是很靠谱。

 

所以深圳办公室出租的租赁主力还是要靠民营企业。民企受经济下行的影响是有所分化的，不会整体全差，像一些新兴行业的发展非常快，比如去年的电商行业。民企的办公需求增长不确定性也较大，说涨就涨，像去年有一家互联网企业就没有先兆地突然出现了1万方的租赁需求，几个月后就会新增这么多员工来上班。因此2015年的深圳办公室出租租赁市场应该还是不错的，特别是持有型的品质办公室出租。

 

十年前卖公元大厦八成是投资客 现在卖公元里全部都是自用客户

 

位于南山板块的郡原·公元里2014年一共销售了1万多方办公室出租，主要集中在上半年，这一销售面积已经可以排进深圳办公室出租个盘年成交排行榜的前列。

 

早在2004年公元大厦开盘的时候，我就是销售部经理，当年售价是16000元/平方米，一共卖了8个亿，几乎八成客户都是投资客。

 

但在去年公元里的销售过程中，我们发现客户全部变成了自用客户，没有一套是投资的，客户结构变化非常大。因为办公室出租销售就是经济环境的晴雨表，整个大环境不好，就不可能有投资客出现。同时跟住宅市场也有关系，住宅行情好了，办公室出租可能还行，住宅不好，办公室出租一定不好。另外，客户的行业性特征非常明显，公元里主打两类客户，一类是做电商的，另一类是做设计的，这些公司的现金流状况都很好。

 

2015年6月，公元里即将迎来项目的整体交付，同时也将迎来一个现房销售期。大家都知道办公室出租项目进入交付阶段还将会有一轮热销，因为客户买了马上就可以入驻使用，也可以进行抵押换取资金。2015年公元里在售办公室出租主力面积为400-1200方，也可整栋销售。此外，项目自身配套也将日渐成熟为客户所用，公元里规划有1万多方的商业体，以超市和餐饮为主力业态，目前已经完成大部分招商。

 

从2013年到现在，整个办公室出租市场的变化情况非常大，2014年的销售行情确实不大好。而在2012年、2013年的时候，银泰城的办公室出租销售情况很好，虽然是整层销售、2000多万元起步，列排行榜的话依然排名数一数二。2014年就发现投资客没有了，自用客呢完全不急着买。同时市场供应量大了，客户的选择余地也更大了，比如说像滨江区板块，不远处的钱江世纪城板块就凭借低价对其构成了竞争。

 

金晖大厦整个项目的设计和配置定位高端，也参考了很多广州项目以及国外项目，硬件比较豪华。项目规划有一个5万多方的购物中心，一个精品酒店（目前已和某知名国际精品酒店管理品牌签订战略合作协议），还有办公室出租和酒店式公寓等。现在已经是准现房销售状态，外立面快做完了，项目自身也会持有一部分体量，采取持有和销售并举这样一种市场上较流行的模式。预计春节后即将首次推出精装修酒店式公寓进行销售，户型面积65-200方。

 

自带配套的办公室出租前景可期 罗湖板块事实上办公室出租很稀缺

 

最近几年，罗湖板块的住宅项目和类住宅项目层出不穷，不仅有本土开发商频频拿地，也有全国大鳄强势来袭。这个板块，同样不乏商业综合体，唯独办公室出租项目屈指可数。

 

展望2015年的深圳办公室出租市场，结构性繁荣还是存在，总的基调还是以去库存为主。

 

目前深圳办公室出租市场从总量上来说是过剩的，福田板块和龙岗板块是表现最好的板块，宝安在去年的空置率下降很多，由原来的40%下降到了20%。事实上，办公室出租的开发必须同所在板块的产业规划、功能定位紧密结合在一起，一定要做好前期调研，清楚未来的供应，理顺供需关系，寻找准确的客群，否则很难成功。像福田板块，市政府将它定位为深圳国际化中央商务区，所以它有发达的城市公共资源和交通，办公室出租的需求就很旺盛。

 

同时在当下的市场行情下，办公室出租的购买者发生了变化：以前多是小业主散户来买，用作投资；现在则是包括有些老板在内的客户整栋整栋的买，以此作为自有物业。大家可以看到办公室出租是比较好的投资物业，如果位置好、产品做得好、管理得好，还是很受投资者欢迎的。