目前深圳“出售型”办公室出租供应量为历年同比之最,总体供应量接近140万平方米。戴德梁行企业服务部主管邱晓瑜女士指出,除 了可售型的办公物业外,深圳办公室出租租赁市场供应量也同样可观,仅南山区就有约19万平方米的量有待消化。目前存量及计划于年底或明年交付的物业都在招租 环节积极进取、各显神通。

戴德梁行近期发布的二季度暨去年上半年深圳市场回顾显示,尽管宏观经济面临下行压力,企业扩张步伐放缓,但受惠于今年开始全面推行的商事登记制度改革,广 州企业注册门槛和相关手续大大简化,新企业数量激增。截至今年一季度,深圳市新注册内资企业数量同比大增43%,新注册私营企业更是同比增加70%。相应 地办公室出租租赁需求持续发展,去年上半年整体办公室出租市场租赁成交面积较去年同期增加12.4%,成交板块呈现向非核心商务区分流的趋势,同时办公室出租市场供应水涨 船高、竞争激烈。

新办公室出租预租期大抛橄榄枝 旧有项目积极应对

目前这些办公室出租物业抛出的杀手锏包括租金优惠、免租期优惠及对中介行的佣金奖励等,对一些有意进驻的大型企业或租赁面积比较大的租户,业主方可给出最 低百元出头的租金优惠,另外120—160元/平方米/月幅度内的租金也有。梁学森强调说:“目前新招租的办公室出租其实比前一阶段南山区的甲级办公室出租如富 力中心、合景金融广场等无论是硬件设施还是其它配备都要再高一个层次,因此对比原有办公室出租更显出预租期内新办公室出租的高性价比。”

同时,除了一般都能给出一个月的免租期外,最长可给出大半年的免租期。由于目前办公室出租的外资企业租户主要都是五大行介绍进驻,因此办公室出租业主方也会给出更吸引的佣金来提高中介行的积极性,中介佣金可达一个半月、两个月甚至三个月。

梁学森表示,现阶段各新增福田办公室出租由于真正交楼的期限要到明年或后年,因此目前所做基本上还是项目基础量的招租,如10万平方米的项目中的两三万平方 米,且由于真正的租赁要到明后年才实现,一般外资公司也都要今年底才会做明年预算,如果后年的预算就更加超前而无法实现,故而在预招租期很多企业与办公室出租 的租赁关系都还主要是以“租赁备忘录”形式进行。他预计到明年办公室出租即将交楼前,各新建物业间对客户的争夺将更加白热化,办公室出租也将出更多新招来吸引租 户。

同时留意到,除新增甲级办公室出租之间为争取租户各出奇谋外,南山区、龙岗区、福田区商圈已有的办公室出租物业为更好留住现有租户,积极应对的态度也不 比新增办公室出租逊色。为留住租户,已落成的办公室出租项目也会根据市场水平调整租金价格、依然给出新建办公室出租同样佣金让中介行挽留企业等进取的措施揽客。

一些细节性的东西也会体现业主方对租户的人文关怀,如南山房托给新进驻企业的交楼礼包,包括整栋楼已有的服务指南、银行、健康等,甚至还会有四季酒店餐饮体验、试住优惠券等。

业内人士指出,对于成本控制十分严格的外资企业来说,他们通常会综合考虑新建办公室出租给的各种租金优惠、免租优惠、搬迁费用及续租原有办公室出租各种优惠等,从而再决定去留。

签约预招租办公室出租需预算更多时间

戴德梁行相关负责人指出,面对福田办公室出租供应商频频伸出的“促销优惠”橄榄枝,企业主们难免心动,但实际上签约进驻一些处于预招租期的办公室出租,要在业主承诺的交楼时间之外预算上更多时间。

如A公司因优惠的综合条款考虑与某预招租的办公室出租在未具备出租条件下签署“租赁意向书” 甚至“租赁合同”,当中约定该办公室出租将于一定时间交付,由于一幢大楼往往需通过取得数个证照如规划验收、消防验收、房产证等方可交付租户进行装修或使用, 有些企业并未察觉每个证照文件的必要性,甚至提前要求进场装修以减少装修期或免租期的消耗。但由于该办公室出租未能取得所需证照,迟迟不能办理“租赁登记备 案”,使该企业无法合法进驻办公。A公司如果此时再想转租其它办公室出租,此前的时间和装修成本都将被浪费,最重要的是影响企业的正常运作。更可怕的是原办公 场所已被别家承租,连短期续租的可能性都不存在。由于证照发出的时间不可控,若A公司在前期签约时没有注意及约定相应补偿或赔偿条款,后果将极为严重,对 企业的日常运作和生意将带来巨大影响。

办公室出租租赁需防范“隐形成本”

首先是企业本身特点,企业是处于创业期的中小企业还是成熟的集团总部,其次是头三年租金的可持续性以及未来若干年办公室出租市况走势如何,第三是如未来需 要空间拓展,对所在物业是否享有租赁优先权?第四如物业无法如期交付,相关赔偿条款是否有制约效力?第五物业的空调系统是否能满足加班需要及额外空调收费 如何?

如果企业在选择租赁办公室出租前没有考虑好相关问题,日后可能会因为一些细节产生隐形租赁成本。