6月深圳市写字楼出租市场 环境转暖高端项目集中入市
一 深圳写字楼出租市场综述
1.月度市场概述
在非住宅市场整体走强的市场环境下，本月写字楼市场总体走强。一手写字楼市场由于供应转向高端项目，且存量项目销售放缓，成交略有回落。整个5 月份全市一手写字楼共成交4.27 万㎡，环比下降15.33%；受近期高端项目入市增多影响，全市成交均价为37444 元/㎡，环比上涨6.89%。由于一手写字楼部分客户分流至二手市场，二手写字楼较为集中的福田、罗湖区本月成交量大幅增长，全市共成交103 套约1.31 万㎡，环比大幅增长129%。
2.供应量分析——高端商务公寓集中入市
据深圳中原监测，2013 年5 月深圳写字楼市场共4 个项目取得预售资格，多为总面积较小的项目。主要包括龙岗区万汇大厦办公单位、中信龙盛广场办公及商务公寓单位、宝安区华侨城大酒店·华寓及龙华和平里花园商务公寓单位。总批售面积为7.71 万㎡，环比减少61%，同比减少41%，其中批售办公和商务公寓面积分别为1.66 万㎡、6.05 万㎡。
近期，不限购、不限贷，地理位置及环境都比较优越的高端商务公寓逐步被市场认可，需求逐步增加，供应量也大增。本月共4 个项目举行了公开发售活动，其中南山鹏瑞深圳湾壹号广场、宝安华侨城大酒店·华寓都是定位高端的商务公寓项目。深圳湾壹号广场位于后海中心区东滨路与科苑大道交汇处西北侧，紧邻深圳湾内湖的一线海景，共48 套单位，验资500 万看房，首次出让的15 套单位迅速销售完毕，余下单位也陆续入市，价格6-17 万元/㎡。华侨城大酒店·华寓位于宝安中心区宝兴路和海天路交汇处，共推出287 套90-300 ㎡商务公寓，均价47000 元/㎡，最高单价达10 万元/㎡以上。此外还有龙岗大鹏KPR 佳兆业广场推出单身公寓，均价约19000 元/㎡，龙岗中心城区龙城广场地铁站D 出口的万汇大厦推出82 套办公单位，均价23000 元/㎡。
3.成交量分析——存量项目销售放缓
据深圳市规划和国土资源委员会与深圳中原统计数据显示，2013 年5 月全市一手写字楼成交4.27 万㎡，环比下降15.33%，成交套数为435 套，环比下降6.5%。本月新增供应偏向高端项目，而成交仍以前期入市项目的持续销售为主，上月销售主力深圳市软件产业基地本月无成交，其余项目销售速度也有所放缓，从而使总成交量有所下滑。
从成交的物业类型来看，商务公寓成交了2.8 万㎡，环比逆势增长28%，成交占比6 成多，其中万科红立方大厦连续多月成交接近百套，新天世纪商务中心公寓本月集中备案；办公楼本月成交1.21 万㎡，环比下降36%，其中壹海城一区销售25 套约0.4 万㎡，而深圳市软件产业基地及一冶广场项目成交大幅减少；厂房成交0.97 万㎡，环比下降。
从成交区域来看，除盐田区在壹海城项目及福田区在新天世纪商务中心项目成交拉动下环比增长之外，其余区域成交量均有所放缓。
综合来看，本月由于新增供应项目转向高端，存量项目销售有所放缓，导致全市成交量环比小幅下降。而在万科红立方大厦和新天世纪商务中心两项目支撑下，商务公寓成交量逆势上涨。
4.成交价格分析——高价项目继续带动均价上扬
本月成交量较大的福田、龙岗区域成交均价坚挺，且全市范围内高端项目入市增多， 从而拉动全市成交均价环比上涨。根据深圳中原研究中心统计，2013 年5 月全市一手写字楼市场成交均价为37444 元/㎡，环比上涨6.89%。
综合来看，本月由于新增供应项目转向高端，存量项目销售有所放缓，导致全市成交量环比小幅下降。而在万科红立方大厦和新天世纪商务中心两项目支撑下，商务公寓成交量逆势上涨。
4.成交价格分析——高价项目继续带动均价上扬
本月成交量较大的福田、龙岗区域成交均价坚挺，且全市范围内高端项目入市增多， 从而拉动全市成交均价环比上涨。根据深圳中原研究中心统计，2013 年5 月全市一手写字楼市场成交均价为37444 元/㎡，环比上涨6.89%。
5.存量分析——消耗速度降低，库存小幅提升
截至2013 年5 月底，全市一手写字楼存量达152.87 万平方米，环比上涨2%。本月新增供应数量与上月相比大幅放缓，而与此同时，库存的消耗速度也有所放缓。
存量中，已签订认购书或进入初始登记状态的写字楼面积约为18.18 万平方米，约占总存量的11.89%，略微有所增加，该部分存量的成交状况无法体现；存量中对外招租的写字楼面积约为16.16 万平方米，约占总存量的10.57%；目前可售的写字楼面积为118.53 万平方米，约占总存量的77.54%。
二 二手写字楼市场分析——市场回暖，成交放大
1.月度成交概述
受近期非住宅市场走强带动及一手办公物业供应放缓影响，本月二手写字楼销售量大幅增长。5 月全市二手写字楼共成交103 套共1.31 万㎡，环比大幅增长129%。
2.成交区域分析
从各区成交看，罗湖区成交36 套共0.69 万㎡单位，从套数和面积的变化来看，大面积户型成交较为活跃；福田区成交62 套0.560.69 万㎡，面积环比增加31%，套数则翻番，小面积户型更受欢迎；此外，南山区也成交3 套共537 ㎡单位，其余各区成交量均较小。
3.成交价格分析
在市场走强的初始阶段，价格较低的物业明显更受市场欢迎。从成交租金来看，本月全市平均租金价格大幅降低至138 元/平方米，环比下跌12.7%；受成交结构影响，本月二手办公楼平均售价为28287 元/平方米，环比下降25%。
三 后市分析——市场整体回暖
5 月只是住宅客户转向商业、深圳写字楼出租市场的开始，虽然写字楼市场的投资属性并不如商铺及商业，但在整体市场走强及自用需求的支撑下，预计市场整体成交量将维持稳中有升。一手写字楼供应方面，预计6 月入市的项目主要有深圳市软件产业基地、嘉洲富苑、KPR 佳兆业广场的商务公寓单位，及和成世纪的办公单位，总体供应量并未明显下降，将对成交量形成一定的支撑。二手写字楼由于区位及价格优势，也将持续受市场关注。
